아파트(부동산) 매매순서 및 셀프등기 하는 방법
안녕하세요.
이번에 등기를 셀프로 진행했습니다.
많은 분들이 인터넷에 셀프등기 관련 정보를 올려 주셔서 참고를 했음에도 불구하고 혼동되었던 부분이나 실수한 부분이 있어 저도 다시 한번 복기하는 의미로 진행 과정을 정리해 보겠습니다.
우선 저의 상황은 매도/매수자가 서로 담보대출이 전혀 없었으므로 셀프등기 중에서도 가장 단촐한 구성이 되지 않을까 싶습니다.
대출이 있다면 은행 법무사를 통해서만 등기가 가능할 수 있으므로 미리 확인해 보시기 바랍니다.
1. 부동산 계약
준비물 : 계약금, 신분증, 도장, 공인인증서
부동산을 통해 계약을 진행하였습니다.
등기부등본을 통해 매수하고자 하는 주택의 근저당 상황을 확인합니다. (부동산)
계약금으로 매매금액의 10%를 집주인분에게 이체하고 부동산에 중계 보수를 지급하였습니다.
잔금에 대한 사항을 협의하시고 마치시면 됩니다.
다만, 2020년 10월 27일부터 자금조달 계획서 제출대상이 확대되었기 때문에 자금조달 계획서 제출이 필요한 상황이라면 미리 자금조달 계획서를 작성해 두셨다가 계약 시 부동산을 통해 제출하시길 권해드립니다.
자금조달 계획서 제출 때문에 부동산이든 구청이든 재방문해야 되는 수고를 덜기 위함입니다.
2번을 참조해 주세요.
2. 자금조달 계획서
2020년 10월 27일 부터 조정대상 지역, 투기과열 지구 매매는 금액과 관계없이 자금조달 계획서를 제출해야 합니다.
자금조달계획서 쓰실 때 주의하셔야 할 것은 증빙서류 제출을 미리 고려해야 한다는 것입니다.
저의 경우에 부동산에서도 해당 내용을 잘 몰라서 증빙서류 때문에 구청에 방문해야 했습니다.
예금액을 증빙하려면 예금잔고증명서, 증여 상속이 있다면 증여 상속세 신고서, 금융기관 대출을 받았다면 부채증명서 등 증빙이 될만한 서류를 자금조달계획서 제출 시 함께 제출해야 합니다.
문제는 대출을 받아 잔금을 치러야 하는 경우, 증여를 아직 받지 못한 경우 등 증빙서류가 애매한 경우입니다.
이런 경우엔 증빙서류 미제출 사유서를 제출하면 됩니다.
증빙서류 또는 증빙서류 미제출 사유서와 함께 증빙되어야 하는 문서가 구청에서 인정되는지 되지 않을지 애매한 경우에는 구청에 사전 문의해 보시기 바랍니다.
아울러, 각종 양식 작성 시에는 서명 말고 도장을 찍으셔야 합니다.
문서에 따라 서명이 인정되지 않는 경우가 있었습니다.
3. 잔금 납입 및 등기이전
잔금을 치르기 위해 매도자와 만나기 전 준비사항
부동산 매매 계약서(원본+복사본), 신분증, 도장(인감 아니어도 됨)을 챙깁니다.
매매 계약서 복사본은 복사기가 있으면 챙기시고 아니면 부동산이나 구청에서 복사하셔도 됩니다.
셀프등기를 하려면 소유권 이전등기 신청서와 위임장에 매도자 인감도장 날인이 필요합니다.
부동산에서 신청서, 위임장 다 쓸 때까지 매도자 기다려 달라고 할 수도 없고, 작성 실수로 인해 등기소에서 재작성을 요구할 수도 있기 때문에 부동산에 가기 전 미리 날인받을 문서를 출력해야 합니다.
잔금 치르면서 인감도장을 날인받아야 하는 문서는 두 가지입니다.
1) 소유권 이전등기 신청서(매매)
- 소유권 이전을 위해 등기소에 내야 하는 문서입니다.
2) 위임장
- 매도자가 등기소에 동행하지 않기 때문에 위임장을 받습니다.
양식은 인터넷 등기소에서 받으실 수 있습니다.
아래 스크린 캡처를 참조하여 위임장과 소유권 이전등기신청 문서를 받아둡니다.
전날 미리 이전등기 신청서에 내용을 기입해서 준비하셨다가 잔금일에 만나서 날인을 받으셔도 되고
시간이 없거나 급하시다면 빈 양식만 출력해서 날인 부분에 날인만 받아두셔도 됩니다.
다만, 미리 양식에 내용을 기입하여 준비하실 경우에도 오탈자 또는 양식에 맞지 않게 기입한 부분이 있을 수 있으므로 매도자 분에게 양해를 구해고 빈 양식을 추가로 준비하여 도장을 받아두는 것이 좋습니다.
등기소에 갔는데 도장 날인받은 문서가 잘못됐다고 하면 다시 매도인을 찾아가 날인을 받아와야 하는 불상사가 발생될 수 있습니다.
1부는 미리 연습 삼아 작성해서 가져가고 혹시 모르니 2부 정도 빈 양식으로 날인받아가면 인감 받으러 매도인 귀찮게 할 일은 없지 싶습니다.
부동산에서 할 일
잔금 납입일에 맞춰 부동산에서 매도자와 만납니다.
그간에 등기부등본상 변경은 없는지 확인하고 등기이전과 관계된 매도자 문서들을 확인하고 잔금을 입금합니다.
매도자로부터 받아야 할 문서는 다음과 같습니다.
1) 등기권리증 (일명 집문서)
- 등기권리증 자체를 제출하는 것은 아니고 보안스티커 뒤에 있는 등기필 정보와 부동산 고유번호가 필요합니다.
2) 인감증명서 (부동산 매도용)
- 부동산 매도용 인감증명서 여부 확인합니다.
- 인감도장과 동일한 도장인지 확인합니다.
- 인감증명서에 서명 날인받는 공간이 있는데 빼먹지 않았는지 확인합니다.
3) 주민등록 초본(과거 주소이력 포함)
- 상세본으로 받아두시면 됩니다.
4) 인감도장 날인
- 미리 준비해 간 소유권 이전등기 신청서와 위임장에 날인을 받습니다.
- 실수를 대비하여 여분의 빈 양식에 추가 날인받는 걸 잊지 마세요.
다음 부동산 업자로부터 받아야 할 문서는 다음과 같습니다.
1) 부동산 중개수수료 영수증 (등기와는 상관없지만 나중에 비용처리 위해서)
2) 부동산 거래계약 신고필증 (원본 + 복사본 한 부)
- 혹시 개인 거래로 하셨다면 부동산 거래 관리시스템에서 신고필증을 발급받으시면 됩니다.
- 아래 캡처 사진 왼쪽 하단 빨간 네모 부분입니다.
3) 등기사항 전부증명서 (등기부등본)
- 매매계약서에 첨부로 딸려 있을 수도 있습니다.
- 인터넷등기소에서 따로 받으셔도 관계없습니다.
집 또는 PC와 프린터가 있는 곳에서 할 일
받아야 할 문서를 다 받았으면 PC와 프린터가 있는 곳으로 이동하여 세금납부 및 문서를 준비합니다.
여기서 주의해야 할 점이 정부 사이트가 인터넷 익스플로러 11에 최적화되어 있는 경우가 많아 처음부터 익스 11로 시도하시길 권해드립니다.
저도 한 번에 제대로 안돼서 브라우저 초기화하고 다른 컴퓨터로 시도해서 뽑아냈는데 혹시 여러 번 해서 안되실 경우 직접 구청, 등기소를 찾아 오프라인으로 처리하셔도 무방합니다.
일단 이 포스트에서는 온라인 중심으로 설명합니다.
1) 정부 24에서 주민등록등본 2부를 출력합니다. (상세히 주민번호 모두 나오게)
2) 전자 가족관계 등록시스템에서 가족관계 증명서 1부를 출력합니다. (상세히 주민번호 모두 나오게)
3) 정부 24에서 토지대장 -> 토지(임야) 대장등본교부(대지권등록부)를 발급받습니다.
4) 정부 24에서 건축물대장 -> 발급받습니다.
- 신청하실 때 대장 구분-> 집합, 대장 종류->전유부로 선택하셔야 합니다.
- 아래 스크린 캡처를 참조하세요.
5) 인터넷등기소에서 부동산 등기신청 수수료 전자 납부합니다.
- 신규 누르시고 등기소 제출용 선택
- 취득세 내고 바로 등기이전 신청을 위해 관할 구청과 가까운 등기소를 고르시는 것이 좋습니다.
- 나중에 바꾸려면 복잡하니까 유의해서 선택하세요.
- 소유권 이전등기 서면 방문신청이므로 15,000원 납부하시고 전자납부내역서를 출력해 받아 둡니다.
6) 국민주택채권 매입
- 주택도시 기금 사이트에서 국민주택채권 매입을 합니다.
- 채권매입액은 공시지가에 따라 달라지므로 부동산 공시 가격 알리미를 이용해 공동주택 공시지가를 확인합니다.
- 고객부담금 조회 메뉴로 채권매입액을 확인합니다.
- 채권은 만원 단위로만 매입이 가능하기 때문에 5천 원 이상은 올림, 미만은 내림하시면 됩니다.
- 채권 매입금액을 기억해 두시고 국민주택채권 매입을 누릅니다.
- 원하는 은행을 눌러 로그인하시고 채권을 매입하시면 됩니다.
- 은행 사이트에서 채권 매입금액을 적으면 할인 매입금액이 자동 계산되고 그 금액을 납부하시면 됩니다.
- 납부하시고 채권번호를 확인할 수 있는 화면을 출력해 둡니다.
7) 정부 수입인지 구매
- 전자 수입인지 사이트에서 "종이문서용 전자 수입인지"를 구매합니다.
- 비회원 로그인하셔도 이용에 문제가 없기 때문에 비회원으로 하셔도 됩니다.
- 금액은 구매 화면에서 "인지세 과세문서 안내"를 참조하시면 됩니다.
- 5천 초과 ~ 1억 이하 : 7만 원
- 1억 초과 ~ 10억 이하 : 15만 원
- 10억 초과 : 35만 원입니다.
- 납부하셨으면 확인서를 출력하셔야 하는데 주의하실 것이 있습니다.
- 출력이 한 번밖에 안되기 때문에 꼭 출력 테스트를 해보시기 바랍니다.
- 저의 경우 다른 문서는 다 되는데 여기서만 출력이 안돼서 다른 컴퓨터 이용해 출력하였습니다.
8) 소유권 이전등기 신청서 및 위임장 작성
- 밖으로 나가기 전에 마지막으로 소유권 이전등기 신청서 및 위임장을 작성합니다.
- 소유권 이전등기 신청서 작성 시 주의하셔야 할 사항입니다.
* 준비해 두었던 등기사항 전부증명서와 부동산 거래 신고필증을 꺼냅니다.
* 부동산의 표시 작성 시 "등기사항 전부증명서"의 표제부와 동일하게 작성되어야 합니다.
* 양식받을 때 나오는 "첨부 예시"가 대강 쓰여있는 것 같길래 비슷하게 써갔는데 재작성 요청받았습니다.
* 아래 작성 예를 참조하셔서 작성하시면 됩니다.
* 등기원인과 그 연월일은 "부동산 매매계약서"상 계약일을 적습니다.
* 이전할 지분은 "부동산의 표시 전체"입니다.
* 등기의무자는 매도자, 권리자는 매수자이며 공동지분이 없을 경우 지분은 각각 1/1로 적어 줍니다.
* 부동산의 표시 주택, 시가표준액은 공시지가, 채권 매입금액은 아까 계산한 금액(할인한 금액 말고)입니다.
* 채권 매입 영수증에 나와있는 채권번호를 적어줍니다. (영수증은 제출 안 해도 됩니다.)
* 취득세는 이따 구청에서 취득세 납부하고 쓰면 되므로 공란으로 남겨 둡니다.
* 등기신청 수수료는 15,000원이고 영수증에 나와 있는 납부번호를 적어줍니다.
* 부동산 고유번호는 등기사항 전부증명서 우측 상단의 고유번호를 적습니다.
* 성명은 매도자의 이름을 적고 등기권리증의 보안스티커를 떼어 냅니다.
* 스티커 뒤에 적혀 있는 영어-숫자 혼합된 일련번호를 적어주고
* 비밀번호는 숫자 조합 (00-0000)중 한 개를 골라 적어줍니다.
* 이름, 전화번호 확인하고 위임장을 챙겨 둡니다.
* 소유권 이전등기신청서가 2장으로 되어 있어 간인을 해야 하는데 등기소에서 챙겨주니 일단 그냥 둡니다.
* 혹시 애매한 부분이 있으면 작성하지 말고 공란으로 남겨 뒀다가 등기소에 문의합니다.
- 위임장도 마찬가지로 작성합니다.
* 부동산의 표시 신청서와 동일
* 등기원인 연월일 역시 동일(계약일)
* 등기의 목적 : 소유권 이전
* 대리인 : 본인 성명, 주소지
* 위임인 : 매도인 성명, 주소지, 인감날인
취득세 납부를 위해 구청 세무과 방문
이제 집에서 나와 구청으로 향합니다.
구청 세무과에 들러 취득세 신고를 합니다.
세무과에 있는 취득세 납부 신청서를 작성합니다. (뒷면도 있습니다.)
이때 세율, 세액은 직원이 유주택 여부, 중과세 여부 따져서 계산해 주기 때문에 안 써도 됩니다.
작성한 취득세 신고서와 주민등록등본 1부, 부동산 매매계약서 사본 1부, 가족관계 증명서 1부, 부동산 거래 신고필증 사본 1부를 담당 직원에게 제출하면 금액을 계산해주고 취득세 지로를 줍니다.
세무과 안에 수납하는 창구를 찾아 취득세를 납부하고 영수증을 챙깁니다.
아까 공란으로 남겨둔 "소유권 이전등기 신청서"에 취득세 금액과 지방교육세 금액, 합계금액을 써줍니다.
구청에서 일이 끝났습니다. 마지막으로 등기소로 향합니다.
마지막 방문지 등기소
등기소로 들어가기 전에 등기 후에 등기 완료 통지서를 우편으로 받고 싶으시다면 근처 우체국에서 우표와 서류 봉투를 미리 구매하고 우표를 붙인후 봉투 받는사람에 본인의 주소와 이름, 우편번호를 미리 써둡니다.
준비한 문서들을 다시 한번 점검합니다.
1. 소유권 이전등기 신청서
2. 위임장
3. 매도자 인감증명서(서명되어 있는지 확인)
4. 매도자 주민등록 초본 원본
5. 부동산 매매계약서 원본
6. 부동산 거래계약 신고필증 원본
7. 정부 수입인지
8. 매수자 주민등록 등본 원본
9. 등기신청 수수료 납부확인증
10. 취득세 납부영수증
11. 토지대장
12. 건축물대장
13. 매수자 신분증 및 도장
이렇게 준비해서 등기소로 가면 문서 봐주시는 분이 계십니다.
그분에게 아까 애매해서 못쓴 부분 있으면 물어보고 보완할 부분 있는지 검토를 부탁드립니다.
잘못된 게 있으면 고쳐서 소유권 이전등기 신청서 창구로 가서 문서들을 제출합니다.
그분이 다시 꼼꼼하게 확인하셔서 잘못된 부분이 있으면 보완 요청을 하십니다.
저 같은 경우 "부동산의 표시"부분 잘못 작성된 부분, "등기원인과 그 연월일"을 잔금일로 쓴 부분을 지적받았습니다.
여분으로 준비해 간 날인된 빈 문서가 있어서 처리가 가능했습니다.
신청서에 문제가 없으면 마지막으로 신청서를 점검해 주시는분께 아까 만들어둔 우편 봉투를 드리면 통상 1주 내외 후 우편으로 등기권리증을 받아보실 수 있습니다.
기억만으로 급하게 쓰다 보니 잘못된 부분이 있을 수도 있다는 점 감안하시고 세금 납부하는 부분은 잔금일 이전에도 준비가 가능하니 시간적 여유가 있으시면 미리 관련 문서들을 준비하는 것도 좋습니다.
오늘도 좋은 하루 되십시오.